Immobilier

DPE en location saisonnière : ce qui change en 2025, 2028 et 2034

5 septembre 2026 Élise Laforest-Dumont 8 min de lecture

Le DPE en location saisonnière dépend du type de bien, de son usage et, dans certains cas, d’une autorisation de changement d’usage. Les règles ne s’appliquent donc pas de la même façon à tous les logements. Pour un propriétaire, la vraie question est simple : savoir si le bien peut continuer à être loué, à quelles conditions et à quelle échéance.

La loi Le Meur, promulguée le 19 novembre 2024, renforce l’encadrement des meublés de tourisme. Elle rapproche peu à peu la location courte durée des règles déjà connues en location classique, surtout sur la performance énergétique. Le calendrier, les seuils et les démarches administratives doivent être lus ensemble.

Table des matières

Qui est concerné par le DPE en location saisonnière ?

La première distinction à faire concerne les nouveaux meublés de tourisme et les logements déjà proposés en location saisonnière. Les nouvelles obligations visent d’abord les biens qui entrent sur le marché de la location courte durée, surtout lorsqu’une autorisation de changement d’usage est requise.

Nouveau meublé de tourisme : le DPE devient une pièce stratégique

Depuis le 1er janvier 2025, lorsqu’un logement est nouvellement proposé en meublé de tourisme dans une commune où une autorisation de changement d’usage est exigée, il doit respecter un niveau minimal de performance énergétique. Le propriétaire doit donc pouvoir présenter un diagnostic de performance énergétique valide et compatible avec les seuils imposés.

Cette règle vise notamment les résidences secondaires transformées en location touristique, ou les logements qui quittent le parc résidentiel classique pour être exploités en courte durée sur des plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel.

Logement déjà loué : une contrainte progressive

Les meublés de tourisme déjà en location avant l’entrée en vigueur des nouvelles règles ne sont pas tous soumis immédiatement au même niveau d’exigence. Le calendrier est progressif, avec une échéance majeure au 1er janvier 2034 : à cette date, tous les meublés de tourisme concernés devront respecter une classe énergétique comprise entre A et D.

Autrement dit, un propriétaire dont le logement est classé E, F ou G ne doit pas attendre le dernier moment. Le DPE devient un indicateur de continuité d’exploitation, pas seulement un document administratif.

Résidence principale : attention aux règles locales

La résidence principale bénéficie d’un régime particulier, notamment lorsque le propriétaire la loue ponctuellement. Cela ne signifie pas absence de règles. Les communes peuvent imposer une déclaration, attribuer un numéro d’enregistrement et limiter la durée annuelle de location. Dans certaines zones tendues, la mairie peut aussi renforcer les contrôles pour mieux réguler les meublés touristiques.

Les dates et seuils à retenir pour rester conforme

Le calendrier est le point le plus important pour anticiper. Il ne s’agit pas seulement de faire réaliser un diagnostic, mais de vérifier que la classe énergétique obtenue permet réellement de louer dans le temps.

Échéance	Ce qui change	Propriétaires concernés
1er janvier 2025	Exigence de performance énergétique pour certains nouveaux meublés de tourisme	Biens soumis à autorisation de changement d’usage
1er janvier 2028	Durcissement progressif des seuils de performance	Meublés touristiques concernés par la réglementation locale
20 mai 2026	Mise en place attendue du portail unique national d’enregistrement	Toutes les locations saisonnières concernées par l’enregistrement
1er janvier 2034	Obligation d’atteindre une classe A à D	Meublés de tourisme soumis aux règles de performance énergétique

La logique est celle d’un alignement progressif avec la décence énergétique imposée aux locations classiques. Les passoires énergétiques ne disparaissent pas du marché du jour au lendemain, mais leur exploitation devient de plus en plus encadrée.

Un bon réflexe consiste à regarder son logement comme une maison avant l’hiver : ce n’est pas seulement l’ouverture qui compte, mais tout ce qu’elle laisse passer. Courants d’air, ponts thermiques, vitrage ancien, coffre de volet roulant mal isolé ou ventilation mal équilibrée peuvent dégrader le confort ressenti et peser sur la note énergétique. Pour une location saisonnière, ce détail est utile à deux niveaux : il aide à cibler les travaux efficaces et à éviter les commentaires négatifs de voyageurs qui associent vite logement froid, humidité ou surchauffe à une mauvaise expérience.

Déclaration, enregistrement et rôle de la mairie

La loi Le Meur renforce aussi le contrôle administratif. Le DPE ne vit donc pas seul : il s’inscrit dans un parcours plus large, avec déclaration, numéro d’enregistrement et pouvoirs élargis du maire.

Le portail unique national prévu au 20 mai 2026

À compter du 20 mai 2026, un portail unique national doit permettre d’enregistrer les locations saisonnières. L’objectif est de faciliter le suivi des meublés touristiques et d’harmoniser les démarches. Le numéro d’enregistrement obtenu pourra ensuite être utilisé dans les annonces publiées en ligne.

Selon la situation du logement, un DPE valide pourra être demandé dans le cadre de cette procédure. Il est donc prudent de ne pas attendre l’ouverture du portail pour lancer le diagnostic, surtout dans les communes où la location courte durée est fortement encadrée.

Le maire peut demander des justificatifs

La mairie dispose de pouvoirs de contrôle renforcés. Elle peut demander au propriétaire de fournir les éléments prouvant la conformité du logement : déclaration, autorisation de changement d’usage si nécessaire, numéro d’enregistrement ou diagnostic énergétique. En cas d’absence de réponse dans les délais, le propriétaire s’expose à des sanctions administratives.

Cette évolution transforme le DPE en outil de régulation locale. Il ne sert plus seulement à informer un locataire ou un voyageur : le document peut conditionner le droit de louer dans certaines situations.

Sanctions : ce que risque un propriétaire non conforme

Le non-respect des obligations liées à la location saisonnière peut coûter cher. Les sanctions varient selon le manquement : défaut de déclaration, absence d’enregistrement, fausse déclaration, non-transmission de justificatifs ou non-respect des règles de changement d’usage.

Les montants peuvent atteindre 5 000 euros, 10 000 euros ou 20 000 euros selon la nature de l’infraction. Dans certains cas, une astreinte administrative peut aussi être appliquée, par exemple 100 euros par jour tant que la situation n’est pas régularisée.

Au-delà de l’amende, le risque est aussi économique : suspension de l’activité, retrait d’annonce, impossibilité d’obtenir ou de conserver une autorisation, perte de réservations. Pour un bien très dépendant des revenus touristiques, la conformité énergétique devient donc un sujet de rentabilité patrimoniale.

Faire réaliser un DPE et améliorer sa classe énergétique

Pour obtenir un DPE opposable et valable, il faut faire appel à un diagnostiqueur certifié. Le professionnel inspecte notamment l’isolation, le chauffage, la production d’eau chaude, la ventilation et les menuiseries. Le document indique ensuite une classe énergétique de A à G, ainsi que des recommandations de travaux.

Prix, validité et choix du diagnostiqueur

Un DPE coûte généralement entre 100 à 250 euros, parfois 150 à 300 euros selon la surface, la localisation et le type de bien. Sa durée de validité est de 10 ans, sauf cas particulier lié à l’évolution des règles ou à la réalisation de travaux importants.

Il est recommandé de comparer plusieurs devis et de vérifier la certification du professionnel via un annuaire officiel de diagnostiqueurs. Un DPE mal préparé peut aussi pénaliser le propriétaire : factures de travaux, informations sur les équipements, plans ou justificatifs d’isolation peuvent aider le diagnostiqueur à évaluer correctement le logement.

Les travaux les plus efficaces

Les travaux prioritaires dépendent du logement, mais certains postes reviennent souvent. L’isolation est généralement le premier levier : toiture, murs, planchers bas, fenêtres et portes. Elle peut réduire fortement les déperditions et améliorer le confort d’été comme d’hiver.

Le chauffage arrive ensuite. Remplacer un équipement ancien, mieux réguler la température ou moderniser la production d’eau chaude peut faire gagner plusieurs classes. La ventilation ne doit pas être négligée : un logement bien isolé mais mal ventilé peut créer humidité, inconfort et mauvaise qualité d’air.

Isolation : priorité aux combles, murs, planchers et menuiseries.
Chauffage : remplacement des systèmes énergivores et ajout d’une régulation performante.
Ventilation : amélioration du renouvellement d’air pour éviter humidité et inconfort.
Étanchéité : traitement des infiltrations d’air et des ponts thermiques.
Éclairage : passage à des équipements sobres, utile mais rarement suffisant seul.

Aides financières mobilisables

Selon le profil du propriétaire, la nature du logement et les travaux envisagés, plusieurs aides peuvent être étudiées : MaPrimeRénov’, les CEE, l’éco-PTZ ou encore la TVA à 5,5 % sur certains travaux de rénovation énergétique. Les conditions d’accès varient, notamment selon les revenus, l’usage du bien et les caractéristiques du chantier.

Le bon ordre d’action est donc le suivant : vérifier le statut du logement, faire réaliser un DPE, identifier les échéances applicables, puis arbitrer entre travaux, poursuite de l’activité saisonnière ou changement de stratégie locative. Pour un propriétaire, anticiper reste le meilleur moyen d’éviter une mise en conformité subie dans l’urgence.

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Ingénieure passionnée, j’aide les propriétaires et investisseurs à sécuriser et valoriser leur patrimoine immobilier grâce à des solutions techniques sur-mesure.

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